Kupowanie mieszkania w pojedynkę

W przypadku, gdy mieszkanie lub dom jest poszukiwany przez małżeństwo albo gdy nieruchomość ma zostać kupiona przez osobę samotną starającą się o kredyt z członkami rodziny, banki przychylniej patrzą na złożony wniosek. W transakcji bierze bowiem udział więcej osób, a więc gdy jeden z kredytobiorców straci źródło utrzymania, pozostali będą mogli dalej spłacać zadłużenie. Singiel starający się o pożyczkę takiej samej wielkości musi liczyć się z dodatkowymi warunkami do spełnienia. Przede wszystkim powinien udokumentować wyższe zarobki oraz stałą formę ich uzyskiwania (na przykład umowa o pracę). Ponadto niektóre banki w takich przypadkach wymagają dodatkowego ubezpieczenia od utraty pracy. Składka jest opłacana jednorazowo, z góry, przed przelaniem przez instytucję finansową pożyczki. Przeważnie obowiązuje przez dwa lata, po których kredytobiorca sam decyduje, czy chce wznowić ubezpieczenie, czy raczej z niego rezygnuje. Gdyby jednak wcześniej stracił pracę, kredyt będzie spłacany przez ubezpieczyciela. Bank może również wymagać od klienta dodatkowych aktywności, takich jak założenie rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego, a także wyrobienie karty kredytowej lub skorzystanie z dodatkowego ubezpieczenia na życie, które zdjęłoby z ewentualnych spadkobierców obowiązek spłaty pożyczki.

Dodatkowe koszty kredytu hipotecznego

W zależności od tego, jakie spełnia się kryteria przewidziane przez bank, należy liczyć się z dodatkowymi kosztami, opłatami i ubezpieczeniami, które będzie trzeba ponieść podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny. Każda instytucja finansowa przed podjęciem decyzji o określeniu zdolności kredytowej klienta sprawdza wygląd nieruchomości oraz szacuje jej wartość. Czasem polega to na rozmowie z kupującym i wypytaniu o stan techniczny mieszkania albo domu, szczególnie, jeśli pochodzi z rynku wtórnego. Częściej jednak pod wskazany adres wysyłany jest przedstawiciel banku, który ocenia, jak wygląda lokal oraz dokumentuje jego stan na fotografiach. Za taką wizytę płaci przyszły właściciel, a opłata ta wynosi kilkaset złotych i jest uzależniona od indywidualnego cennika poszczególnych banków. Wymagają one również ubezpieczenia lokalu na ich poczet. Taka polisa obejmuje jedynie tak zwane mury mieszkania, nie dotyczy, zatem żadnych mebli ani sprzętów, które znajdują się wewnątrz. W razie wypadku odszkodowanie z takiego ubezpieczenia otrzymuje bank, a nie jego klient. Dodatkowo instytucje te do wartości kredytu doliczają również prowizję za udzielenie pożyczki, zaś kredytobiorca bierze na siebie ustanowienie hipoteki oraz założenie księgi wieczystej, jeśli dotychczas nie została ona założona.

Pułapki związane z kupowaniem mieszkania

Wśród tak zwanych miejskich legend krąży wiele opowieści o tym, jak to kolega brata sąsiadki kupił mieszkanie, po czym okazało się, że jest w nim zameldowanych kilka obcych osób, które nie chciały się wyprowadzić. Takie historie powstają z powodu licznych formalności, o których trzeba pamiętać podczas poszukiwania nieruchomości, a następnie załatwiania spraw urzędowych związanych z jej zakupem. W przypadku niedopilnowania którejś z nich mogą pojawić się przykre konsekwencje. Jedną takich spraw jest sprawdzenie, czy osoba podająca się za właściciela rzeczywiście nim jest i czy posiada własnościowe prawo do lokalu. Należy też pamiętać o sprawdzeniu stanu prawnego gruntów, na których znajduje się blok lub dom, oraz skontrolowaniu, czy mieszkanie nie jest zadłużone i czy została do niego założona księga wieczysta. Jeżeli jej nie ma, istnieje podejrzenie, że nie można jej założyć ze względów prawnych, co jest szczególnie istotne podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny, kiedy bank wymaga posiadania takiego dokumentu. Przy podpisywaniu umowy kupna nieruchomości trzeba także poprosić o dokument potwierdzający, że wszyscy poprzedni lokatorzy zostali wymeldowani, rachunki za media są opłacone, a pod adresem wybranego mieszkania lub domu nie jest zarejestrowana żadna działalność gospodarcza.

Jak działają agencje nieruchomości

Każdy, kto chce kupić mieszkanie, prędzej czy później trafia na oferty agencji nieruchomości. Reklamują się one, jako doświadczeni i profesjonalni pomocnicy, którzy pomogą znaleźć wymarzone lokum, a następnie udzielą wsparcia podczas finalizacji transakcji. Warto jednak pamiętać o opłacie, jaka jest pobierana za tego typu usługi. Pośrednicy mają w swoim cenniku różne stawki, nieraz mogą one wynosić nawet kilka procent wartości nieruchomości, czyli od kilku do kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Taka kwota dodatkowo zwiększa koszty związane z zakupem. Istnieją jednak agencje, które reklamują się hasłami „Kupujący nie płaci prowizji”, „Prowizję pokrywa sprzedający” czy „Zero złotych prowizji dla kupującego”. W takim wypadku warto sprawdzić, czy wartość prowizji nie została doliczona do ceny mieszkania. Może, bowiem okazać się, że ten sam lokal, ale wystawiany bezpośrednio przez właściciela (na przykład na innym portalu internetowym), jest o kilkanaście tysięcy złotych tańszy. Ci sami agenci, którzy zapewniają, że kupujący nie płaci prowizji, kuszą, bowiem sprzedającego podobnym argumentem – my państwu pomożemy sprzedać mieszkanie, a naszą prowizję doliczy się do wartości mieszkania, tak, aby państwo nie ponosili dodatkowych kosztów, a kupujący myślał, że też ich nie ponosi.

Współpraca z agencjami nieruchomości

Istnieją portale internetowe, w których zdecydowanie więcej ogłoszeń pochodzi od agentów nieruchomości niż od prywatnych właścicieli chcących bezpośrednio sprzedać mieszkanie lub dom. Dla sprzedających kontakt z pośrednikiem jest wygodny, ponieważ w takim wypadku to firma pośrednicząca zajmuje się zrobieniem zdjęć lokalu, przygotowaniem treści ogłoszeń, a następnie umieszczeniem ich na wszystkich możliwych stronach internetowych dotyczących sprzedaży nieruchomości. Agenci posiadają też bazę potencjalnych kupujących, którzy są zainteresowani mieszkaniami lub domami o wcześniej określonych kryteriach. Dzięki temu cały proces sprzedaży może potrwać znacznie krócej niż w przypadku ogłaszania się na własną rękę. Nie każdy dysponuje również wolnym czasem, który mógłby przeznaczyć na zamieszczanie ogłoszeń oraz kontakt z potencjalnymi kupującymi. Kolejnym argumentem skłaniającym osoby chcące sprzedać mieszkanie do współpracy z pośrednikiem jest jego doświadczenie. Osoba chcąca pozbyć się lokalu po raz pierwszy w życiu nie wie, w jaki sposób sformułować ogłoszenie, aby było atrakcyjne i zawierało wszystkie niezbędne informacje. Agent, który przygotował już takich anonsów kilkadziesiąt, zdecydowanie lepiej wie, jak opisać nieruchomość i zareklamować ją tak, aby pokazać wszystkie jej zalety.

Oferty mieszkań z rynku pierwotnego

W każdym mieście istnieją firmy deweloperskie, które budują nowe bloki oraz domy jednorodzinne, a także poszukują nowych miejsc pod inwestycje. Posiadają w swojej ofercie różnego rodzaju nieruchomości, które są sprzedawane przeważnie w stanie deweloperskim, czyli niewykończone. Jeśli budowa znajduje się we wczesnym stadium, przyszli właściciele mieszkania decydują się na nie jedynie na podstawie przygotowanych przez dewelopera planów. Jednak obecnie, kiedy na rynku nieruchomości można zaobserwować pewną stagnację, istnieje wiele mieszkań, które już zostały wybudowane i czekają na nowych właścicieli. Takie lokale można obejrzeć już dokładniej – sprawdzić okolicę, klatki schodowe, poszczególne pokoje i pomieszczenia. Firmom deweloperskim nie opłaca się utrzymywanie niezamieszkanych inwestycji, dlatego jeśli nie znajdą nabywców na samym początku, z czasem zaczynają przygotowywać coraz atrakcyjniejsze oferty kupna. W takim wypadku można wynegocjować dodatkową zniżkę, obniżenie ceny z metr kwadratowy, a nawet wykończenie całego lokalu pod klucz, wykonanie mebli kuchennych na zamówienie lub bezpłatne miejsce w garażu podziemnym. Dzięki temu kupujący oszczędza nieraz sporą kwotę, którą może zainwestować na przykład w wykończenie domu lub zakup mebli i innych sprzętów gospodarstwa domowego.

Zakup mieszkania na rynku wtórnym

Jednym z dwóch sposobów na znalezienie wymarzonego domu lub mieszkania jest poszukiwanie takiego lokum na rynku wtórnym. Należą do niego ogłoszenia dotyczące lokali już wybudowanych i oddanych do użytku, których właścicielem jest osoba prywatna. Może ona mieszkać w sprzedawanym domu lub wynajmować go innym. Jest on wtedy wykończony i często w pełni umeblowany, dlatego potencjalni kupujący oglądają go w atrakcyjnej wersji, – jako przytulne, zadbane i nieraz bardzo pomysłowo zaaranżowane wnętrza. Należy jednak pamiętać o tym, że po wyprowadzce poprzednich właścicieli większość mebli oraz bibelotów zniknie, a nowy pan domu zastanie jedynie puste ściany, które w najlepszym wypadku będą wymagały tylko odmalowania, a w nieco gorszym wyrównania, umycia i zdarcia tapety. W takim przypadku można na samym początku porozumieć się ze sprzedającym i zapytać, czy może zostawić część mebli oraz sprzętów gospodarstwa domowego, które nie przydadzą mu się w nowym miejscu zamieszkania. Warto też sporządzić aneks ze spisanymi przedmiotami i dołączyć go do aktu notarialnego – umowy przedwstępnej lub właściwej umowy kupna mieszkania. Dzięki temu kupujący zyska prawne zabezpieczenie na wypadek, gdyby poprzedni właściciel uznał, że wcześniej niepotrzebne sprzęty są mu jednak niezbędne w nowym mieszkaniu.

Poszukiwanie kredytu hipotecznego

Z kupowaniem mieszkania wiąże się wiele różnego rodzaju formalności, których liczba dodatkowo się powiększa, jeśli kupujący nie dysponuje odpowiednią gotówką na sfinalizowanie transakcji. A że większość przyszłych właścicieli nieruchomości nie przechowuje tak dużych sum na koncie, zgłaszają się oni do banku, aby udzielił im pożyczki na zakup mieszkania lub domu, czyli kredytu hipotecznego. Tam dowiadują się, że istnieje wiele warunków, które muszą spełnić, aby dostąpić przywileju zadłużenia się na następne trzydzieści lat. Pierwszym i jednym z najważniejszych są stałe dochody o odpowiedniej wielkości – bank musi mieć, bowiem pewność, że co miesiąc na koncie kredytobiorcy pojawi się suma umożliwiająca spłacanie pożyczki w terminie, utrzymanie się oraz opłacanie rachunków. Kolejnym czynnikiem decydującym o przyznaniu przez bank zdolności kredytowej jest rodzaj zatrudnienia (umowa o pracę, własna działalność gospodarcza itd.). Wiele instytucji wymaga też od kredytobiorcy posiadania tzw. wkładu własnego, czyli kwoty, jaką będzie mógł dołożyć, aby sfinansować zakup mieszkania. Powinna ona wynosić minimum 20 procent wartości nieruchomości. Jeśli kupujący nie dysponuje taką gotówką, jest zobligowany do poniesienia dodatkowych kosztów, czyli zapłaty ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego.

Zakup mieszkania za pośrednictwem agencji

W Internecie pojawia się wiele ogłoszeń dotyczących sprzedaży mieszkania z pomocą agencji nieruchomości. Zwolennicy wygody chwalą sobie takie rozwiązanie, ponieważ poszukiwaniami odpowiedniego lokalu nie musi zajmować się jego potencjalny przyszły właściciel. Pracę tę wykonuje za niego doświadczony agent, który z reguły bardzo dobrze zna rynek nieruchomości w danym mieście, a nawet w jego poszczególnych dzielnicach. Pośrednik na początku przedstawia swojemu klientowi mieszkania spełniające jego kryteria – o wybranym metrażu, z określoną liczbą pokojów, w atrakcyjnej lokalizacji i w z góry narzuconym przedziale cenowym. Jeśli kupujący wybierze z tej puli wymarzone lokum, agent pomaga również w załatwieniu formalności związanych z zakupem. Niektóre agencje polecają nawet kancelarie notarialne, w których można liczyć na dodatkowe zniżki, a także wspierają podczas poszukiwania banku, który udzieli kredytu hipotecznego na preferencyjnych warunkach. Jeśli kupującemu nie spodoba się jednak żadne z mieszkań wystawionych na sprzedaż w danej agencji, pośrednik ponownie przeszuka rynek nieruchomości i zadzwoni z informacją o każdej znalezionej ofercie. Dzięki temu nie trzeba codziennie przeglądać setek ogłoszeń. Wystarczy zgłosić się do agencji nieruchomości i przedstawić swoje oczekiwania.

Rynek pierwotny czy wtórny

Każdy przyszły posiadacz własnego domu lub mieszkania zastanawia się, na jakim rynku rozpocząć poszukiwania wymarzonego lokum. A wybór nie jest łatwy: z jednej strony deweloperzy kuszą potencjalnych klientów dużymi zniżkami i wykończeniem pod klucz. Z drugiej prywatni właściciele lokali oferują pozostawienie części mebli i pozostałych sprzętów, takich jak lodówka, zmywarka do naczyń i pralka. Należy jednak pamiętać, że w przypadku rynku pierwotnego trzeba mieć w zanadrzu sporą kwotę, która zostanie przeznaczona na wykończenie domu. Deweloper oddaje go z reguły w stanie surowym, dlatego obowiązek układania paneli na podłodze, płytek w łazience czy malowania ścian spoczywa na kupującym. Te czynności trzeba wykonać, zanim zacznie się poszukiwania wymarzonych mebli i zanim wprowadzi się do zakupionego lokalu. Kupowanie mieszkania na rynku wtórnym wiąże się z kolei z obowiązkiem opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Wynosi on 2% wartości nieruchomości i jest narzucony z góry, dlatego nie podlega żadnym negocjacjom. Kwotę tę należy przekazać podczas podpisywania aktu notarialnego notariuszowi, a on dostarcza ją do urzędu skarbowego. Bez względu na to, jaki rynek zostanie wybrany, zakup mieszkania wiąże się, więc z dodatkowymi kosztami, na które zawczasu trzeba się przygotować.