Jaką rolę pełni księga wieczysta?

Klient, który został właścicielem mieszkania, zakupionego na rynku pierwotnym, powinien zatroszczyć się o uregulowanie statusu prawnego lokalu, który został niedawno oddany do jego użytku. Rolę analogiczną do tej, jaką dla każdego obywatela pełni dowód osobisty, dla lokalu pełni księga wieczysta. Jest to dokument, przypisany do każdej nieruchomości, zawierający szczegółowe informacje na temat stanu prawnego danego lokalu oraz jego aktualnego właściciela (uprawnia go tym samym do podejmowania kluczowych decyzji w sprawie mieszkania). Księga wieczysta jest prowadzona przez sąd rejonowy konkretnego obszaru, na którym znajduje się nieruchomość. Jest to dokument jawny, do którego wgląd może mieć każdy – wypisy z księgi mają charakter wiążących dowodów podczas procesów i postępowań sądowych. Starając się o założenie księgi, właściciel lokalu musi wypełnić specjalny wniosek, wzbogacony o załączone niezbędne dokumenty, poświadczające stan prawny danej nieruchomości, jej rodzaj, lokalizację i oznaczenie, a także informujące o danych przypisanego do lokalu właściciela. Decyzja o założeniu księgi następuje po zweryfikowaniu danych dostarczonych przez wnioskodawcę. Warto pamiętać, że zarówno założenie, jak też wprowadzenie odpowiednich wpisów, czy też uzyskanie informacyjnych wypisów z księgi, jest powiązane z uiszczeniem stosownych opłat.

Kupno mieszkania przeznaczonego na wynajem

Nie każdy, kto szuka atrakcyjnej oferty na rynku nieruchomości, ma w planie samodzielne urządzenie się w zakupionym lokum. Bardziej przedsiębiorcze osoby, obserwujące rynek i jego potrzeby, mogą potraktować zakup dobrego mieszkania, jako inwestycję, dzięki której możliwe będzie czerpanie zysków. Mowa oczywiście o zakupie lokalu, przeznaczonego na wynajem. Jak twierdzą finansiści, tego typu inwestycja jest obecnie pewniejsza i może przynieść większe korzyści niż założenie lokaty bankowej. Jak mówią statystyki, częściej wybieraną opcją jest wynajmowanie przez właścicieli lokali użytkowych, dzierżawionych przez sklepy, biura itp. Taktyka wynajmu mieszkania dla lokatorów jest zaś opłacalna zwłaszcza w tych większych miastach, gdzie znajdują się uczelnie wyższe, – co roku przed rozpoczęciem roku akademickiego, mieszkania przeznaczone do wynajmu cieszą się niebywałą popularnością i jest pewne, że każde przyzwoite lokum znajdzie chętnych lokatorów. Oczywiście, aby w późniejszym czasie móc czerpać z takiego mieszkania odpowiednie zyski, trzeba poświęcić pewną kwotę pieniędzy na chociażby pobieżne wyremontowanie wnętrza i przystosowanie go do potrzeb potencjalnych najemców. Nawet, jeżeli konieczne będzie zaciągnięcie na ten cel kredytu, spłaty można będzie dokonać z funduszy uzyskanych przez pobieranie czynszu od przyszłych klientów.

Czym zajmują się agencje nieruchomości?

Rynek nieruchomości, działający na każdym zabudowanym obszarze, opiera się na sieci zbywców i nabywców – i jako taki, żyje w zasadzie swoim własnym życiem. Właściciele, którzy chcą na korzystnych warunkach pozbyć się swoich lokali, poprzez ogłaszanie ofert docierają do klientów, którzy z kolei uważnie śledzą pojawiające się propozycje. Procedury negocjacji nie potrzebują asysty osób trzecich, by móc znaleźć szczęśliwy finał w kancelarii notarialnej i zakończyć się zgodnym z prawem przekazaniem własności nowemu właścicielowi. Na każdym rynku nieruchomości funkcjonują jednak specjalne agencje, które są gotowe pośredniczyć we wszystkich etapach zakupu mieszkania. Przede wszystkim tworzą one mapę dostępnych ofert, przyjmując zgłoszenia od zbywców. Choć mogłoby się wydawać, że podstawowym źródłem tego typu ogłoszeń jest Internet, wielu ludzi wciąż decyduje się skorzystać w tej sprawie z pośrednictwa agencji (zwłaszcza, gdy nie mają doświadczenia lub zaufania do korzystania z portali elektronicznych). Do zalet skorzystania z usług agencji należy też niewątpliwie to, że wówczas wyklucza się możliwość natrafienia na nieuczciwego lub niepewnego pod względem prawnym zbywcę – agencja dokładnie analizuje wszystkie oferty, jakie ogłasza za swoim pośrednictwem i klient przeglądający ogłoszenia może mieć pewność, że nie natrafi na oszusta.

Czy warto skorzystać z usług agenta nieruchomości?

Kupno mieszkania wiąże się z koniecznością poświęcenia temu zajęciu dość dużej liczby czasu oraz umiejętnością podejmowania szeregu ważnych decyzji. Nie każdy klient, szukający upragnionego lokalu, posiada potrzebną wiedzę z zakresu nieruchomości; często natrafia też podczas swoich poszukiwań na problematyczne kwestie, których nie jest w stanie sam rozwiązać. Dla tego typu osób idealnym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług agencji nieruchomości – wówczas przez cały proces wyboru i analizy dostępnych ofert potencjalnego nabywcę przeprowadza wykwalifikowany specjalista. Do jego obowiązków należy przygotowywanie listy tych ofert, które mogą znaleźć aprobatę klienta, a następnie organizacja spotkań ze zbywcami. Agent asystuje podczas negocjacji obu stron transakcji i może służyć fachową radą z zakresu praw rynku nieruchomości. Żaden przepis nie obliguje go jednak do tego, by dopilnował poprawnego załatwienia formalności klienta – stopień realnej pomocy zależy raczej od dobrej woli agenta lub jakości usług, jakie deklaruje świadczyć jego agencja. Oczywiście usługi agenta nie są bezpłatne, z tego względu decydują się na nie zwykle te osoby, które mogą sobie na to pozwolić. Ci, którzy chcą zaoszczędzić każdą możliwą złotówkę, by zainwestować ją w nadrzędny cel, jakim jest kupno i aranżacja mieszkania, unikają korzystania z usług pośredników.

Kupno mieszkania od banku lub komornika

Nie można zaprzeczyć temu, że podczas poszukiwania odpowiedniego mieszkania, większość klientów zwraca największą uwagę na kwotę, jakiej żąda osoba sprzedająca je. Kwestie finansowe mają niejednokrotnie charakter rozstrzygający wszelkie wahania nabywcy i potrafią skłonić go do pójścia na kompromis, nawet taki, który z trudem przyjdzie mu zaakceptować. Klienci przeglądają zaś głównie oferty, przedstawianie przez osoby fizyczne, często nie zdając sobie sprawy, że właścicielem mieszkania przeznaczonego do sprzedaży może być instytucja: na przykład bank, który przejął nieruchomość od niewypłacalnego dłużnika. Takie lokum może być nad wyraz korzystną ofertą, przede wszystkim tańszą niż te obecne na rynku nieruchomości, ponieważ instytucji zwykle zależy na szybkim pozbyciu się tego obciążenia. Podobne oferty można znaleźć w biurze komornika, który przejął zadłużoną nieruchomość w podobny sposób, jak bank. Mieszkania zajęte przez komorników podlegają licytacjom – listę nieruchomości, o które można się w ten sposób ubiegać, można poznać po odwiedzeniu strony internetowej Krajowej Rady Komorniczej. Cena wyjściowa takiego lokalu to efekt wyceny, przeprowadzonej przez wykwalifikowanego rzeczoznawcę. Jeżeli podczas pierwszej aukcji mieszkanie nie zostanie sprzedane, przy drugim podejściu jego cena wyjściowa maleje.

Procedura wykupu mieszkania komunalnego

Jak każda procedura urzędnicza, także wykup mieszkania komunalnego jest procesem złożonym, którego realizacja jest rozłożona w czasie. Wnioskodawcą wykupu mieszkania komunalnego może być sam jego lokator lub też sama gmina, (czyli właściciel lokalu), a pierwszym krokiem w całej procedurze jest wypełnienie stosownego wniosku, (którego druk należy pobrać w urzędzie gminy lub miasta, albo też wydrukować z Internetu). Druk należy złożyć w urzędzie, dołączając do niego inne potrzebne dokumenty, do których należą: umowa najmu mieszkania (zawarta na czas nieokreślony) albo decyzja o jego przydziale, zaświadczenie o zameldowaniu oraz kopia dowodu osobistego lokatora wnioskującego o wykup. Kolejny krok należy do rzeczoznawców, którzy badają stan prawny i faktyczny nieruchomości, upewniają się też, że wnioskodawca nie jest w żaden sposób zadłużony. W tym momencie może zostać już wydana zgoda na wykup mieszkania: po tym fakcie rzeczoznawcy ustalają, jaką wartość ma lokal i precyzują wysokość kwoty, jaką należy wnieść by stać się właścicielem mieszkania. Informacja o cenie zostaje następnie upubliczniona – prawo do wykupienia mieszkania mają wówczas jego poprzedni lokatorzy. Jeżeli w ciągu trzech tygodni nikt nie zgłosi się w tej sprawie do urzędu gminy, wnioskodawca może wykupić mieszkanie i dopełnić wszystkich formalności notarialnych.

Kto może wykupić mieszkanie komunalne?

Mieszkanie komunalne to lokal, który jest przyznawany przez urząd gminy tym jej mieszkańcom, którzy nie mogą sobie pozwolić na zakupienie podobnego lokum na rynku nieruchomości, ponieważ mają zbyt niskie dochody – nie mogą ani odłożyć pieniędzy na ten cel, ani też nie uzyskają pożyczki od banku (z powodu niewypłacalności). Procedura przyznania mieszkania komunalnego jest długa i żmudna, a liczba chętnych zwykle znacznie przewyższa ilość dostępnych lokali. Uzyskanie upragnionego kwaterunku jest samo w sobie uśmiechem losu, ale stwarza także możliwość, by lokator ubiegał się o wykupienie otrzymanego mieszkania na własność. Co istotne, cena wykupu jest często bardzo okazyjna, znacznie niższa niż koszt zakupu podobnego lokalu na rynku nieruchomości. Osoba, która chce ubiegać się o wykupienie mieszkania komunalnego, musi mieć podpisaną umowę na jego wynajem, (co ważne: na czas nieokreślony), a także nie może posiadać żadnego zadłużenia względem gminy (z tytułu użytkowania tego właśnie lokalu). Koszt wykupu jest precyzowany przez właściciela nieruchomości, czyli gminę – wpływ na wysokość ceny mają takie względy jak wiek budynku, czy ilość czasu, przez jaką lokator zajmuje mieszkanie. Osoby chcące skorzystać z możliwości wykupu muszą oczywiście uzbroić się w cierpliwość, która jednak w tym przypadku bardzo im się opłaci.

Kto może ubiegać się o mieszkanie komunalne?

Rzeczą oczywistą jest fakt, że każdy dorosły człowiek, zwłaszcza ten posiadający własną rodzinę, dąży do tego, by zdobyć też własne mieszkanie. Niestety koszty, jakie trzeba ponieść z tego tytułu są bardzo wysokie i przekraczają możliwości najbiedniejszych rodzin. Dla zaradzenia takim sytuacjom powstają specjalne mieszkania komunalne, które urząd gminy przyznaje wybranym wnioskodawcom. Decyzje o tym, kto może ubiegać się o zamieszkanie w mieszkaniu komunalnym, podejmuje indywidualnie każda gmina – nie są to kwestie, które w tej samej postaci obowiązują na terenie całego kraju. Zasady przyznawania takiego mieszkania są podobne, różnią się głównie wartością danych, jakie są brane pod uwagę przez urzędników podczas rozpatrywania podań. Kwestią kluczową jest faktyczna sytuacja materialna wnioskodawcy – poświadczony prawnie dochód uzyskiwany przez jego gospodarstwo domowe. Czynnikami zwiększającymi prawdopodobieństwo uzyskania przydziału mieszkania komunalnego są trudne sytuacje losowe, takie jak samotne macierzyństwo, bezdomność, czy wielodzietność. Przepisy niektórych gmin określają też minimalny okres czasu, w jakim dana osoba musi być zameldowana, jako mieszkaniec gminy; czasem wymagane jest także posiadanie szczególnych zasług lub podejmowanie pracy społecznej, służącej rozwijaniu się tego regionu.

Podpisanie umowy ostatecznej

Sporządzenie ostatecznej umowy o kupnie mieszkania to czynność natury prawnej, dlatego musi być ona dokonana w obecności notariusza. Umowa zawarta bez jego udziału jest nieważna i niezobowiązująca, nie zmienia faktycznego stanu prawnego danego lokum ani jej właściciela. Z momentem zawarcia umowy, mieszkanie staje się oficjalnie własnością nabywcy, nawet, jeżeli sprzedający nie otrzymał do tego momentu pełnej, umówionej kwoty pieniędzy: na przykład w wypadku, gdy odpowiednie środki mają być mu przekazane przez bank, udzielający nabywcy kredytu mieszkaniowego. Akt notarialny zawiera wtedy paragraf mówiący o tym, że wpłata zostanie dokonana w ciągu kilku dni przez instytucję udzielającą pożyczki. Zbywca, który pomimo tego nie otrzyma umówionej kwoty, ma prawo poprosić o pomoc komornika, który na podstawie spisanej notarialnie umowy ostatecznej wyegzekwuje wypłatę należności od nabywcy. Kupujący z kolei powinien przypilnować, by do momentu zawarcia umowy poprzedni właściciel wymeldował się ze sprzedawanego mieszkania – w przeciwnym wypadku mogą pojawić się problemy, przedłużające moment wprowadzenia się nabywcy – wówczas konieczne będzie uzyskanie sądowego nakazu eksmisji dla sprzedającego. Najlepiej jest zażądać, by tuż przed podpisaniem umowy ostatecznej zbywca przedłożył odpowiednie zaświadczenia, pobrane w urzędzie miasta lub gminy.

Umowa przedwstępna – czy warto ją zawierać?

Sfinalizowanie umowy o kupnie mieszkania odbywa się poprzez spisanie odpowiedniego aktu prawnego. Formą zabezpieczenia interesów nabywcy i sprzedającego jest rozbicie tego etapu na dwie części: przed podpisaniem umowy ostatecznej można sporządzić tak zwaną umowę przedwstępną. Spisuje się ją, by uzgodnić stanowisko obu stron transakcji, co do ceny mieszkania; umieszcza się w niej też zapis o wysokości zadatku wpłaconego przez nabywcę. Kwota ta jest dodatkowym zabezpieczeniem na wypadek, gdy któraś ze stron nie dotrzyma uzgodnionych warunków. Umowa przedwstępna określa także terminy, w których sprzedający jest zobowiązany się wyprowadzić, a kupujący – zapłacić zbywcy całą należną kwotę. W dokumencie tym warto także zawrzeć opis technicznego stanu lokalu, by było jasne, na jaką jakość lokum zdecydował się kupujący; dodać można też zastrzeżenie, jakie elementy wyposażenia mają wejść w skład sprzedawanego mieszkania. Umowa przedwstępna nie musi być wypełniana w obecności notariusza, ale wówczas, gdy sprzedający zrezygnuje ze sprzedaży, niedoszły nabywca nie będzie miał prawnych podstaw, by dochodzić do wymierzenia mu większego odszkodowania niż to, jakim jest zwrot dwukrotnej wysokości wpłaconego zadatku. Wartość takiej zaliczki nie jest regulowana prawnie, ale zwyczajowo wynosi 10% ceny mieszkania.